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　　有房产大V为了买它从19年就开始着手各种准备，千万资金早已备好，结果渠道、中介接触了不下十个，靠谱的基本没有。最近这个盘的热度又起来了，看朋友圈有人疯狂发圈，一哥一咨询茶水费用达到300万以上！

　　从6月中旬开始、微信平台就有中介刷屏：“目前签约最快的楼盘金鸡湖畔瑞园”“苏州最好位置最神秘的新盘”开售了！

　　虽然目前苏州楼市已经迈入改善，但要说起200+㎡的终极改善产品终究还是少数，但瑞园最小户型就是220平！

　　瑞园不像其他项目，一般的新盘开售都是取得预售证、然后进入市场销售，而瑞园走的是财产份额转让方式，这样的好处是可以避开备案销售，达到避开限价的目的。

　　简单说，开发商成立合伙公司，购房者以认购股权基金的方式获得主体公司部分股权，进而实现对房屋所有权的占有。

　　从瑞园来看，首先开发商中锐成立合伙企业，将瑞园资产装入合伙企业，再将每一套房产货值对应的份额转让给买家。比如一套220平标准层，货值大概在2200万，对应约4%的财产份额，以财产份额转让的方式卖给买家。

　　每套房根据面积、楼层、朝向对应相应的股权及总额，业主选定具体房源后，需签订一份增资协议和投资合作意向书，协议签订后5个工作日付全款。

　　瑞园如今给出的时间是2023年底左右交房，预计2024年左右办理产证，但具体可能需要等待限价放开后才能下证。

　　看上去与普通买房流程差距不大，但项目协议签订后5个工作日内需要付清全款，也就是2200万-4000多万！对现金流要求很高。

　　据规划，整个项目分南北两个地块，共建造19栋楼，其中3幢商业，14幢住宅（70年产权酒店公寓）。

　　回顾这块地的拿地历程，2016年，商旅以10.25亿拿下，溢价率181.9%，其中住宅的成交楼面地价高达34016元/㎡。

　　在来看下220m²顶楼的露台，顶楼直通露台，也是看湖景最好的位置，这个真的是顶楼业主的至尊专属特权

　　小区正对金鸡湖，风景确实不错，但因为楼层不高，外围又有一圈茂密的香樟树，所以想要在家眺望湖景，恐怕只能上顶楼了。

　　社区规划14幢住宅，共计约102户，主力面积段约165-324㎡，有大平层和叠墅，层高在4-6层。

　　项目是70年公寓，几个户型设计都很优秀，主要还是因为项目是洋房和叠墅，在得房率上比较占优势。165的得房率大概是86.7%。220的得房率是89.41%。叠加的得房率在96.4%，整体得房率挺高的。

　　四开间朝南，南北通透，大横厅，中西厨，双套房设计，主卧衣帽间、卫生间都超大，入户玄关处还设计了家政间。

　　200多平的大平层，3+1房，舒适度就不用说了。因为是一梯一户的设计，入户门被安排在了北侧中部，这个在大平层中也比较常见。

　　上叠和下叠户型一模一样，都是两层，有楼梯和私家电梯，房间、卫生间多到数不清，客厅部分挑高，主卧大套房设计，上叠会有楼台。

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